Quais garantias o locador pode exigir e como o fiador se livra da fiança?
A legislação prevê quatro formas de garantia, e o locador só pode optar por uma delas (art. 37 da Lei 8.245/1991): caução em dinheiro, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.
Não é permitida a exigência de mais de uma garantia para o mesmo contrato, ou seja, o proprietário não pode combinar garantias distintas no mesmo negócio.
Na hipótese de caução em dinheiro, o valor não pode exceder 3 meses de aluguel. Esse montante deve ser depositado em caderneta de poupança e será devolvido ao fim do contrato com os rendimentos.
O fiador responde solidariamente pelas dívidas do locatário e, em geral, renuncia ao benefício de ordem. O Supremo Tribunal Federal admitiu a penhora do único imóvel do fiador na locação (Tema 295).
Para se exonerar da fiança, o fiador precisa notificar o locador quando o contrato se tornar de prazo indeterminado; a exoneração produz efeitos 120 dias depois da notificação (art. 40, X).
O que isso significa na prática
- Costuma-se ler a cláusula de garantia antes de assinar o contrato, para saber qual modalidade foi escolhida.
- Se for fiador, costuma-se planejar a notificação de exoneração quando o contrato passar a ser de prazo indeterminado, considerando que a exoneração só surte efeitos 120 dias após a notificação.
O que se sabe
- Locador pode escolher apenas uma garantia — art. 37 da Lei 8.245/1991.
- Caução em dinheiro limitada a 3 meses; depósito em caderneta de poupança; devolução com rendimentos — art. 37 da Lei 8.245/1991.
- Exigência de mais de uma garantia é proibida — art. 37 da Lei 8.245/1991.
- Fiador responde solidariamente; STF admite penhora do único imóvel do fiador na locação — Tema 295.
- Exoneração do fiador mediante notificação quando o contrato for de prazo indeterminado; exoneração produz efeitos 120 dias depois da notificação — art. 40, X.
Perguntas frequentes
Quais garantias são previstas?
Caução em dinheiro, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento (art. 37 da Lei 8.245/1991).
Qual o limite da caução em dinheiro?
A caução não pode passar de 3 meses de aluguel; deve ser depositada em caderneta de poupança e devolvida ao fim do contrato com os rendimentos.
Como o fiador se exonera da fiança?
O fiador deve notificar o locador quando o contrato se tornar de prazo indeterminado; a exoneração produz efeitos 120 dias depois da notificação (art. 40, X).
Fontes
- Legislação federal (Planalto): Normas citadas: art. 37 da Lei 8.245/1991; art. 40, X; Tema 295
Texto informativo, sem aconselhamento jurídico. Cada caso depende dos seus fatos e documentos: consulte um advogado. Este resumo foi produzido com apoio de IA a partir das fontes acima.