O proprietário não quer devolver minha caução do aluguel

A retenção indevida de caução é um dos problemas mais frequentes nas relações de locação no Brasil. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é clara quanto ao direito do inquilino — e há caminhos simples e gratuitos para receber o que é seu.

O que diz a lei sobre a caução

A caução (ou depósito de garantia) não pode exceder 3 meses de aluguel. Ao fim do contrato, o proprietário tem 30 dias para devolver o valor com correção monetária, descontando apenas danos comprovados além do desgaste natural do imóvel.

O que o proprietário pode descontar — e o que não pode

Pode descontar: danos causados pelo inquilino além do desgaste natural, débitos de aluguel ou encargos em aberto, contas de água/luz/gás não pagas.

Não pode descontar: pintura por desgaste natural do tempo, pequenos reparos de manutenção, problemas estruturais pré-existentes, limpeza do imóvel se você o entregou limpo.

O que fazer se o proprietário não devolver

1. Notificação formal — envie uma carta registrada ou notificação pelo cartório exigindo a devolução em prazo determinado (30 dias)
2. Juizado Especial Cível — se não resolver, protocole uma ação no Juizado. É gratuito, sem advogado, e a maioria das causas de caução é resolvida rapidamente

O que levar ao Juizado

• Contrato de locação
• Comprovante do depósito de caução
• Vistoria de entrada e saída do imóvel (fundamental)
• Fotos do imóvel na entrega das chaves
• E-mails ou mensagens sobre o estado do imóvel
• Comprovante da notificação enviada

Pode pedir danos morais?

Em casos de retenção com má-fé comprovada — especialmente quando o proprietário inventou danos inexistentes — sim, há jurisprudência para danos morais além da correção do valor retido.